23.01.2020

Ein Jahr Schwarz-Grün in Hessen: Wohnungspolitische Zwischenbilanz des VdW südwest

Tendenzen zur Entspannung der Wohnungsmärkte in Sicht? – Tempo für mehr bezahlbaren Wohnraum erhöhen

Dr. Axel Tausendpfund, Vorstand des Verbands der südwestdeutschen Wohnungswirtschaft (VdW südwest), zog am Donnerstag in Wiesbaden eine wohnungspolitische Zwischenbilanz der aktuellen Legislaturperiode. Das Urteil fällt gemischt aus: Trotz Signalen der Entspannung auf einigen Wohnungsmärkten müssten die Anstrengungen der schwarz-grünen Landesregierung zur Schaffung von mehr bezahlbaren Wohnungen verstärkt und das Tempo erhöht werden.

In vielen Regionen Hessens seien die Wohnungsmärkte nach wie vor angespannt, es fehlten bezahlbare Wohnungen. Dies gelte trotz der zu Wochenanfang in der Presse gemeldeten Ent-spannungstendenzen bei den Neuvertragsmieten in einigen Wohnungsmärkten. Demnach sind die Neuvertragsmieten zum Beispiel in Frankfurt im vierten Quartal 2019 nur noch um 0,5 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum gestiegen und damit weniger stark als die Inflation, wie Zahlen des F+B-Wohn-Index zeigen. „Die neuesten Zahlen lassen eine Entspannung erkennen, aber sie sollten nicht zu vorschnellen Schlüssen verleiten. In einigen Städten ist einfach nur das preisliche Limit erreicht, die Menschen ziehen nun in die umliegenden Städte und Gemeinden. Hier sehen wir dann steigende Mieten. Zudem bilden Neuvertragsmieten nur einen kleinen Teil des Gesamtmietbestands ab“, so Tausendpfund. Deswegen seien weitere Maßnahmen zur Entspannung auf den Wohnungsmärkten nötig, um den Trend zu verstetigen und wirklich für eine nachhaltige Entlastung der Mieter zu sorgen.

Nur bezahlbare Grundstücke sichern bezahlbares Wohnen
Die Lösungen dafür lägen auf der Hand und auch der Koalitionsvertrag enthalte einige gute Ansätze, um für langfristige Entspannung zu sorgen. Jedoch seien bisher einige entscheidende Projekte nicht angestoßen worden, so Tausendpfund. „Wir brauchen mehr günstiges Bauland, dies ist das Fundament für bezahlbares Wohnen. Die Kommunen sitzen am Hebel, sie müssen mehr Bauland ausweisen. Dieses Bauland darf jedoch nicht zum Höchstpreis vergeben werden, vielmehr sollte der Käufer mit dem besten Konzept zur Schaffung von bezahlbaren Wohnungen den Zuschlag erhalten“, forderte Tausendpfund. „Dadurch entgehen den Kommunen Einnahmen. Zudem haben sie anfangs höhere Ausgaben, wie zum Beispiel für den Bau von Kitas, Schulen und Straßen. Das Land muss die Kommunen hier verstärkt finanziell unterstützen.“

Stadt-Umland-Kooperation ein Schlüssel zum Erfolg
Die aktuelle Entwicklung zeige, dass Menschen vermehrt in die Umgebung größerer Städte ausweichen, da das Wohnen in der Stadt zu teuer geworden ist. Eine verbesserte Stadt-Umland-Kooperation sei daher nötig, um auf diese Entwicklung zu reagieren. Programme wie der „Große Frankfurter Bogen“, bei dem die Landesregierung Kommunen, die innerhalb eines 30-Minuten-Radius um den Frankfurter Hauptbahnhof liegen, verschiedene Unterstützungen bei der Ausweisung von Bauland gewährt, seien ein Schritt in die richtige Richtung. „Wir rufen die Kommunen auf, sich verbindlich am Großen Frankfurter Bogen zu beteiligen. Hier gibt es eine Chance, sich konstruktiv einzubringen und einen Beitrag zur Schaffung von bezahlbaren Wohnungen zu leisten“, so Tausendpfund.

Wohnraumförderung attraktiver gestalten
In der gegenwärtigen Situation sei „Bauen, Bauen, Bauen“ um jeden Preis jedoch nicht der richtige Weg. „Wir brauchen keine Luxusappartements, sondern in erster Linie Wohnungen zu leistbaren Mieten für Menschen mit geringen und mittleren Einkommen. Bei einer Baukostensteigerung von alleine vier Prozent im vergangenen Jahr können diese Wohnungen jedoch nur entstehen, wenn die Förderung stimmt. Die Erhöhung der Fördermittel auf 2,2 Milliarden Euro in dieser Legislaturperiode war deswegen ein richtiger Schritt“, sagte Tausendpfund. Allerdings seien die Förderkonditionen für die Bauherren nach wie vor nicht attraktiv genug: „Die verfügbaren Mittel wurden bei Weitem nicht abgerufen. Im Jahr 2018 waren von insgesamt 20.000 gebauten Wohnungen in Hessen gerade einmal 900 gefördert. Geld ist aber für 22.000 geförderte Wohnungen bis 2024 vorhanden, sprich gut 4.000 pro Jahr. Wir fordern die Landesregierung daher auf, die soziale Wohnraumförderung zu verbessern. Konket heißt das: Senkung der Darlehenszinsen auf null bei gleichzeitiger Erhöhung der Finanzierungszuschüsse auf 40 Prozent.“

Einmal genehmigt, mehrfach gebaut
Einen Beitrag zu mehr bezahlbarem Wohnraum könne auch das serielle und modulare Bauen leisten, mit dem in kürzester Zeit Wohnungen in hoher Qualität gebaut werden können. Zur Förderung des seriellen und modularen Bauens sei jedoch Unterstützung des Gesetzgebers nötig. „Wir begrüßen, dass die Landesregierung die Einführung der Typengenehmigung in die Hessische Bauordnung initiiert und in den Gesetzgebungsprozess eingebracht hat. Nun muss der Landtag das Vorhaben zügig umsetzen“, sagte Tausendpfund. Mit der Typengenehmigung kann ein einmal genehmigter Gebäudetyp in verschiedenen Städten und Gemeinden mehrfach gebaut werden. Das spart Zeit und Kosten.

Klimaschutz muss sozialverträglich sein
Die Klimaschutzziele auf europäischer und nationaler Ebene sind enorm ehrgeizig. Europa soll als erster Kontinent klimaneutral werden, so die Ziele des „Green Deal“ der neuen EU-Kommission. Auch die Bundesregierung hat sich viel vorgenommen: Bis zum Jahr 2030 sollen Gebäude rund 40 Prozent weniger Treibhausgase ausstoßen, im Jahr 2050 sollen alle Gebäu-de schließlich klimaneutral sein. Diese Pläne stellen auch die Wohnungswirtschaft vor gewaltige Herausforderungen. Um diese Klimaziele zu erreichen, müsse auch bei Bestandsgebäuden angesetzt werden. Im Neubau sei der energetische Standard bereits sehr hoch, jedoch müsse bei der Sanierung des Bestands mehr passieren. „Unsere Wohnungsunternehmen in Hessen investieren jährlich 520 Millionen Euro in Modernisierung und Sanierung, unter anderem für Maßnahmen zum Klimaschutz. Doch das wird nicht reichen, um die ehrgeizigen Klimaschutzziele zu erreichen“, so Tausendpfund. Einer dena-Studie zufolge sind dafür bis 2050 zusätzliche Investitionen im Gebäudesektor von 450 Milliarden Euro nötig. „Wie diese unrentierlichen Investitionen für eine höhere Energieeffizienz finanziert werden sollen, ist bisher völlig unklar“, so Tausendpfund. Klar sei hingegen, dass weder Mieter noch Wohnungsunternehmen die Kosten hierfür alleine tragen können. Hier bedürfe es mehr Unterstützung auch durch das Land: „Das Land Hessen hat genug Geld. So haben sich die Einnahmen durch die Grunderwerbsteuer in den vergangenen Jahren auf nun 1,6 Milliarden Euro erhöht und damit im Vergleich zu 2010 vervierfacht. Der Staat ist also einer der größten Profiteure des Immobilienbooms der vergangenen Jahre. Dieses Geld muss er nun für mehr Klimaschutz im Gebäudesektor einsetzen. Nur so kann Klimaschutz sozialverträglich gestaltet werden.“
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