Der Portfolio-Check

Immobilien- und Wohnungsunternehmen stehen angesichts sich anbahnender und bereits eingetretener Veränderungen der Rahmenbedingungen vor erheblichen Herausforderungen zur Erhaltung ihrer Zukunftsfähigkeit, nicht zuletzt aus Gründen der Nachhaltigkeit.

Zum einen ändert sich der Markt, d. h. das Nachfrageverhalten der Mieter wird sich aufgrund der demographischen, gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Entwicklungen wandeln. Zum anderen greift der Gesetzgeber insbesondere im Bereich der energetischen Anforderungen an den Immobilienbestand immer stärker und in immer kürzeren Abständen in die wirtschaftliche Souveränität der Immobilien- und Wohnungsunternehmen ein. Die UWohnungsunternehmen können sich bei dieser Konstellation schnell in der Rolle des Getriebenen wiederfinden. D. h. sie geraten auf der Einnahmeseite aufgrund veränderter Mieternachfrage und gleichzeitig auf der Ausgabenseite nicht zuletzt aufgrund der geforderten energetischen Maßnahmen und der Anpassung des Wohnungsbestandes Immobilienbestandes an die Marktbedürfnisse unter Druck. Die sofortige und umfassende Erfüllung aller Anforderungen dürfte jedoch jedes Wohnungsunternehmen Unternehmen überfordern. Die Ressourcen hierzu sind begrenzt sowohl in liquiditätsmäßiger, erfolgsmäßiger und personeller Hinsicht.

Der Ausweg aus diesem mit Zeitablauf sich immer weiter verstärkenden Dilemma kann nur sein, die Rolle des lediglich Reagierenden aufzugeben. Gefordert ist eine aktive Gestaltung der Zukunft des Wohnungsunternehmens Unternehmens unter Berücksichtigung der jeweiligen eigenen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen. Konkret bedeutet dies die Erarbeitung von Handlungsalternativen für die zukünftige Ausrichtung des Immobilienportfolios unter Beachtung der vorhandenen und der sich aus den Handlungsalternativen selbst ergebenden Restriktionen hinsichtlich der Liquidität und der personellen Kapazitäten sowie der Auswirkungen auf die Bilanz bzw. auf die Rentabilität. Diese komplexe Aufgabe erfordert eine Vielzahl von Informationen, denn sie ist nur lösbar, wenn überhaupt bekannt ist, wie sich diese Rahmenbedingungen beim jeweiligen Wohnungsunternehmen darstellen. Grundlage der Erarbeitung einer Zukunftsstrategie ist damit die Beantwortung einer Reihe von Fragestellungen:

• Wie ist der technische Zustand der Mietobjekte?
• Welcher Instandhaltungsbedarf ist zu erwarten?
• Wann ist der Instandhaltungsbedarf zu erwarten?
• Welcher Sanierungsbedarf ergibt sich aus gesetzlichen Anforderungen (z. B. EnEV)?
• Wann wird dieser spätestens relevant?
• Welche Maßnahmen (Modernisierung etc.) sind erforderlich zur Erfüllung der Mieterbedürfnisse?
• Wann sind diese unter Vermietungsgesichtspunkten durchzuführen?
• Wie ist der momentane und zukünftige finanzielle und erfolgsmäßige Beitrag der einzelnen Mietobjekte?
• Welche finanziellen Auswirkungen und Renditen ergeben sich aus den Maßnahmen?
• Sind die Maßnahmen unter diesen Aspekten sinnvoll oder zumindest vertretbar?
• Wenn nicht, welche Alternativen bestehen?
• Welche zeitliche Abfolge der Maßnahmen (Priorisierung) ist anzustreben?

Hierbei handelt es sich nur um die übergeordneten Fragestellungen, deren Abarbeitung weitere Fragen wie z. B. zu Finanzierungsvarianten, Prognosen zu Miet- und Kostenentwicklungen usw. aufwirft. Sofern nicht bereits entsprechende, auch auf diese Problematik ausgerichtete, Portfolioinstrumente (meist EDV-Lösungen in größeren Unternehmen) implementiert sind, erscheint die Bewältigung dieser Aufgabe für Geschäftsführung und fachliche Mitarbeiter neben dem Tagesgeschäft als nur schwer darstellbar.
Wir haben daher ein Beratungspaket (Portfolio-Check) entwickelt, mit dem wir Sie bei Ihrer Strategieplanung umfassend unterstützen können.

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