Zweiter AWI-Konjunkturbericht 

Konsolidierung auf niedrigem Niveau

Zum zweiten Mal haben die in AWI-Hessen zusammengeschlossenen Verbände Ende April in Frankfurt einen gemeinsamen Konjunkturbericht zur Entwicklung der hessischen Wohnungsmärkte vorgelegt. Dabei stellten die Sprecher der Verbände einhellig fest, dass die Immobilienkrise, die sich in der Folge zu einer weltweiten Wirtschaftskrise entwickelt hat, in Deutschland und damit auch in Hessen, kaum Schaden angerichtet hat. Vielmehr habe sich der Wohnungsmarkt 2009 im Bundesgebiet wie in Hessen auf Konsolidierungskurs bewegt, wenngleich auf niedrigem Niveau. Vor diesem zunächst erfreulichen generellen Trend lohne es sich allerdings, genauer hin zu schauen. Dabei werde erkennbar, dass die Wohnungsmärkte mehr denn je regional gespalten seien.

 

Kleinräumige Lagen zunehmend entscheidend

Insbesondere bei den Preisen und Mieten spielten dabei nicht nur regionale Entwicklungen, sondern darüber hinaus die kleinräumigen Lagen eine zentrale Rolle. „Während in den vergangenen Jahren vor allem die Baugenehmigungen eingebrochen sind, vollzieht der Markt aktuell eine Seitwärtsbewegung“, charakterisierte Dr. Rudolf Ridinger, Vorstand des VdW südwest, vor rund 70 interessierten Wohnungsunternehmern und Managern die Entwicklung. Zwar sei damit die Abwärtsspirale aufgehalten, allerdings sei das aktuelle Investitionsniveau viel zu niedrig, um eine der größten Herausforderung für die Wohnungsmärkte, den demographischen Wandel, bewältigen zu können. Von einer „Wende am Wohnungsmarkt“ könne man noch nicht sprechen. Ridinger verwies auf den trotz Bevölkerungsrückgang anhaltenden Anstieg der Zahl der privaten Haushalte sowie auf die auch für die Attraktivität des Wohnens notwendigen Stadtentwicklungsmaßnahmen, insbesondere in strukturschwachen Regionen. Letztere seien erforderlich, um zu vermeiden, dass die Bevölkerung ganze Landstriche verlasse.

 

Anstieg der Nachfrage nach Sachanlagen

Vor dem Hintergrund der Finanzmarkt- und Wirtschaftskrise sei auf den Märkten im Jahr 2009 ein spürbarer Anstieg der Nachfrage nach Wohnimmobilien als Sachanlagen zu beobachten gewesen, ergänzte Suat Aycil vom Makler- und Sachverständigenverband IVD Mitte. Dies habe sich aber bei den Preisen für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen faktisch nicht in einem Anstieg niedergeschlagen. Zentraler Grund hierfür sei die restriktivere Vergabe von Krediten durch die Banken. Allerdings habe die Wirtschaftskrise auch nicht, wie in anderen Ländern, zu einem Preisverfall von Immobilien geführt und die Kunden hätten „einen klaren Kopf behalten“.

 

Mietenanstieg für Modernisierungen nicht auskömmlich

Auf den Mietwohnungsmärkten sei hingegen erstmals seit Jahren ein höherer Anstieg der Mieten als bei den Lebenshaltungskosten zu beobachten. In Hessen lagen die Mietsteigerungen allerdings nur bei 1,2 Prozent. Günther Belz vom hessischen Eigentümerverband Haus & Grund verwies vor diesem Hintergrund darauf, dass vor allem für Kleinvermieter der Anstieg insbesondere für umfangreiche Modernisierungsinvestitionen nicht auskömmlich sei, was dazu führe, dass private Hauseigentümer mit Investitionen sehr zurückhaltend seien. Dies bestätigte Ridinger auch für die gewerblichen Vermieter. Die Wohnungsunternehmen hätten in den vergangenen Jahren auf hohem Niveau modernisiert. Aufgrund veränderter gesetzlicher Qualitätsanforderungen und der gleichzeitigen Notwendigkeit der Anpassung der Wohnungsbestände an den demographischen Wandel sei das Niveau allerdings immer schwieriger zu halten.

 

Stadtnahe Standorte zunehmend bevorzugt

„Bei den im Wohnungsneubau tätigen Bauträgern habe sich die Nachfrageentwicklung vor allem in Südhessen gefestigt“ sagte Lutz Wentlandt vom Landesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen und verwies in diesem Zusammenhang vor allem auf die Generation 50plus und deren zunehmendes Interesse an hochwertigen Eigentumswohnungen in guten städtischen Wohnlagen. Junge Familien würden zwar nach wie vor das Häuschen im Grünen häufig bevorzugen, besonders begehrt seien aber zunehmend stadtnahe Standorte mit guter Verkehrsanbindung. Weiter berichtete Wentlandt über eine wachsende Nachfrage von privaten Kapitalanlegern bei Eigentumswohnungen. Stabile bis steigende Mieten in städtischen Wohnlagen hätten offensichtlich in Verbindung mit der Verunsicherung durch die Wirtschafts- und Finanzkrise die vermietete Wohnung wieder für den Privatanleger attraktiver gemacht.

 

Fremdfinanzierungen bleiben für Eigentümergemeinschaften schwierig

Besondere Probleme gebe es bei der Finanzierung von Modernisierungsmaßnahmen von Wohnungseigentümergemeinschaften. Darauf verwies Gerald Lipka vom Hessischen Verband der Immobilienverwalter. Nach wie vor sei es schwierig, Fremdfinanzierungen über Banken zu erhalten. Insbesondere der Zugang zu Fördergeldern der KFW sei den Eigentümergemeinschaften in der Praxis nach wie vor versperrt. Die AWI-Hessen sieht angesichts der Marktentwicklungen eine zunehmende Diskrepanz zu den demographisch bedingten Herausforderungen. Die Wohnungspolitik müsse sich, so Ridinger, nicht nur den quantitativen, sondern den qualitativen Herausforderungen stellen.

 

Hessisches Wohnungsbaugesetz gefordert

In Hessen fordert er deshalb ein Wohnungsbaugesetz, das diese Herausforderungen aktiv aufgreife. Hessen, das im Gegensatz zu anderen Bundesländern noch kein entsprechendes Gesetz verabschiedet habe, solle insbesondere die Chance ergreifen, die Effizienz der Wohnungsbauförderung zu steigern.

 

Wohnungsmärkte werden insgesamt kleingliedriger

Die Erfahrungen und Erwartungen der Verbandsvertreter deckten sich in wesentlichen Teilen mit den in Frankfurt vorgestellten Prognosen von Michael Neitzel, dem Geschäftsführer der InWIS GmbH, Institut für Wohnungswesen, Immobilienwirtschaft, Stadt- und Regionalentwicklung aus Bochum. Nach Neitzels Analyse werden die Wohnungsmärkte immer kleingliedriger. Dies sei auf regionale aber auch auf soziale Einflussfaktoren auf der Nachfrageseite zurückzuführen. So müssten Wohnungsunternehmen in Regionen wie Nordhessen angesichts sinkender Bevölkerungszahlen andere Strategien entwickeln, wie der Ballungsraum Rhein-Main, in den Menschen einwanderten. Neitzels Analysen haben auch ergeben, dass innerhalb der Städte lebendige Quartiere und soziales Miteinander wichtiger würden. In den Wohnungen selbst wachse der Trend zu einen allumfassenden Serviceangebot, bei dem auch digitale Angebote und Gesundheitsangebote eine immer bedeutendere Rolle spielten. Mit steigenden Energiepreisen werde auch das grundsätzliche Interesse von Mietern und Immobilienkäufern an ökologischen Fragestellungen die Entscheidung für oder gegen eine Wohnung künftig stärker beeinflussen.

Download 2. Konjunkturbericht

Pressemitteilung

www.awi-hessen.de